114 年 5 月 15 日 臺北市議會第 14 屆第 5 次定期大會
「社會住宅政策推動進度及未來規劃」 專案報告
壹、前言
貳、現況說明
一、整體社會住宅執行情形
二、短中期以公、私有居住資源協助安居
三、社會住宅專責管理及建立管理標準流程
參、關注議題
一、社會住宅興建進度
二、社會住宅輪候制入住機制研議情形
三、租金補貼整合及執行情形
四、社區營造與治理
肆、策進作為
一、社會住宅興建進度與精進措施
二、統一登記平台研擬及輪候制實施規劃
三、社區營造與治理
伍、結語
壹、前言
為滿足市民居住需求，臺北市政府持續就本市轄內可利用之閒置公有土地與房舍進行全面盤整、規劃，由市府及中央針對低度利用市有及國有土地盤整納入社會住宅興建規劃基地，並挹注大量資源、籌措財源興辦社會住宅，自供給面增加社會住宅資源數量，增加民眾多元居住之選擇，並提供一定比例之居住資源協助弱勢或有租屋需求者安心居住本市。
近年因物價及營造成本上漲、國際情勢與關稅貿易之影響，再加上大面積公有土地資源稀缺，使得社會住宅之推動面臨更多挑戰，市府除自行興建社會住宅外，亦透過公辦都市更新、市有土地參與都市更新分回納作社會住宅、公有房舍改建使用、公益設施捐贈、都市計畫回饋等多元開發方式，長期逐步推動興辦計畫，以增加公有出租住宅資源存量；另近 10 年市府推動社會住宅，於社會住宅之興建、管理維護以及制度設計等面向累積相關經驗，透過實務經驗之檢討與精進，強化社會住宅政策整體效能與服務品質，穩健務實解決居住課題，使住宅政策推動除協助市民穩定居住，達到促進地方共榮發展之雙贏局面，提升市民生活品質。
貳、現況說明
一、 整體社會住宅執行情形
住宅法於民國 100 年通過至今，市府於住宅政策上，透過公有土地直接興建社會住宅、市有土地參與都市更新分回房地納作社會住宅、公有房舍改建、都市計畫回饋及公益設施捐贈等多元開發方式興辦，截至 114 年 3 月共規劃 137 處 23,218 戶社會住宅，辦理情形說明如下：
(一) 已完工社會住宅 46 處，共計 11,072 戶社會住宅，包含本府興建、都更等多元取得基地；其中士林區華榮社會住宅、文山區興隆社會住宅 A 區及樟新水岸社會住宅、信義區六張犁社會住宅、南港區經貿社會住宅及南港機廠社會住宅 1 區，預計於 114 年公告招租入住 2,932戶社會住宅。
(二) 施工中及待開工社會住宅 15 處，預計提供 4,477 戶。
(三) 招標中及待上網社會住宅 2 處，預計提供 168 戶。
(四) 規劃中社會住宅 11 處，預計將提供 2,800 戶。
(五) 多元取得（幸福住宅）63 處，預計將提供 4,701 戶。
圖 1、臺北市社會住宅執行情形盤點
除市府興辦之社會住宅外，內政部國土管理署亦於臺北市內盤整國有、國營事業土地，委託國家住宅及都市更新中心規劃興辦 7,962 戶社會住宅，加計原有之出租國宅等公有出租住宅資源 3,893 戶，現階段合計由中央及地方政府完工、規劃興辦戶數已達 35,073 戶。
二、 短中期以公、私有居住資源協助安居
因可供興辦社會住宅之大面積公有土地資源取得不易，且社會住宅之興辦有一定之規劃及興建期程，市府已朝運 用民間房源，依住宅法規定之提供相關協助機制，短中期本府都市發展局整合民間資源並配合中央住宅政策，辦理「 300 億元中央擴大租金補貼專案計畫」及「社會住宅包租代管計畫」，藉由租金補貼、社會住宅包租代管機制滿足市民租屋需求，並透過臺北市建立之分級租金折減補貼的制度，提供可負擔住宅資源協助市民安居，截至 114 年 3 月，臺北市合格有效補貼件數 70,418 件，社會住宅包租代管計畫累計媒合件數共 4,050 件。
三、 社會住宅專責管理及建立管理標準流程
因應大量社會住宅之經營管理負荷量能，為有效提升管理品質，及所產生之管理營運成本驟升議題，市府業已於 111 年 5 月 12 日成立行政法人「臺北市住宅及都市更新中心」(下稱住都中心)，結合民間專業技術與政府資源協助，輔以企業化經營及分區管理規模經濟，引進優質廠商，以專業化管理提升市有財產(社會住宅、都市更新分回房地)營運效率與效益。截至 114 年 3 月，本府都市發展局已移交 30 處社會住宅、4 處幸福住宅及 1 處中繼住宅予住都中心，依預定期程，將於 114 年 6 月移交南港區小彎、內湖區行善等 2 處社會住宅後，已營運社會住宅皆委由住都中心維管。
本府都市發展局已與住都中心建立橫向聯繫管道，督導住都中心依市府律定之物管作業標準流程，住戶可透過社宅雲線上報修，物管人員於 24 小時內聯絡住戶，媒合修繕廠商及住戶可配合之時間以進行修繕，一般案件於 14 日曆天修繕完畢，若需更多服務天數應通報住都中心核可，並建立管理中心標準化通報內容，督導住都中心依市府律定之標準化通報內容，針對重大、突發事件要求即時報告完整事件脈絡，確保一致之服務品質。
參、 關注議題
一、 社會住宅興建進度
(一) 社會住宅工程進度
社會住宅施工過程中，面臨大環境缺工缺料、美國關稅政策、法令變更等因素，導致物價將受到衝擊、營建成本大幅上漲，為持續穩健推動社會住宅工程，在招標階段市府採取多元、效率的招標策略，重新檢視市場行情及設計內容，並於預算編列、契約規範方面有所檢討與調整精進，以因應未來可能之工程風險與物價波動；於設計階段，提出更經濟實用的房型坪數及空間規劃，並針對施工中社會住宅，檢討並調整契約物調條款相關規定，以即時反應市場行情。
市府持續穩健推動社會住宅，114 年度預計開工共計 4 處 1,372 戶，完工共計 5 處 1,605 戶，入住共計 6 處 2,932 戶；115 年度預計開工共計 7 處 1,955 戶，完工共計 6 處 1,498 戶，入住共計 7 處 1,736 戶。
圖 2、114 年度預計入住社會住宅 6 處
(二) 114 年規劃社會住宅
1. 萬華區福星社會住宅 2 區
本案原為西寧綜合大樓，因 109 年耐震能力詳細評估結構補強效益不高，經本府決議拆除重建並規劃福星社會住宅 2 區。初步規劃約 1000 戶社會住宅、市場、住宿型長照機構、社福工作站及身心障礙者全日型住宿機構、環保局勤務中心為原則，本案採統包工程，刻正辦理專案管理(含監造)勞務招標作業，並配合西寧市場中繼安置期程，預計 115 年完成搬遷作業及拆除工程、121 年竣工。
2. 萬華區華江社會住宅
本案前為三區肉品批發市場，因建物老舊及地方民意，將改建為華江社會住宅，初步規劃興建總戶數約100 戶之社會住宅，刻正辦理專案管理(含監造)勞務招標作業及初步規劃，預計 115 年完成統包工程發包作業。
二、 社會住宅輪候制入住機制研議情形
現行本市社會住宅多數資源係採抽籤方式決定入住社會住宅之序位，具有多重弱勢身分者則依申請人自身及家庭成員之「家庭弱勢狀態」及「個別弱勢狀態」，以評點方式，依評點分數加總計分高低排定入住順位，確保社會住宅資源分配過程具透明度和公平性，對於多重弱勢族群亦得以評點方式保障其擁有較優先之入住順位。
因可供興辦社會住宅之大面積公有土地資源取得不易，且社會住宅之興辦有一定之規劃及興建期程，市府已朝運 用民間房源，依住宅法規定之提供相關協助機制，短中期本府都市發展局整合民間資源並配合中央住宅政策，辦理「 300 億元中央擴大租金補貼專案計畫」及「社會住宅包租代管計畫」，藉由租金補貼、社會住宅包租代管機制滿足市民租屋需求，並透過臺北市建立之分級租金折減補貼的制度，提供可負擔住宅資源協助市民安居，截至 114 年 3 月，臺北市合格有效補貼件數 70,418 件，社會住宅包租代管計畫累計媒合件數共 4,050 件。
表 1、臺北市公私有住宅資源供給戶數
|
類別 |
供給方式 |
戶(件)數 |
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市府興辦 |
多元取得與自建社會住宅 |
18,517 戶 |
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公有土地參與都更分回 |
4,701 戶 |
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既有公有住宅 |
3,893 戶 |
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中央興辦 |
多元取得與自建社會住宅 |
7,962 戶 |
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民間資源 |
租金補貼 |
70,418 件 |
|
社會住宅包租代管 |
4,050 件 |
三、 社會住宅專責管理及建立管理標準流程
因應大量社會住宅之經營管理負荷量能，為有效提升管理品質，及所產生之管理營運成本驟升議題，市府業已於 111 年 5 月 12 日成立行政法人「臺北市住宅及都市更新中心」(下稱住都中心)，結合民間專業技術與政府資源協助，輔以企業化經營及分區管理規模經濟，引進優質廠商，以專業化管理提升市有財產(社會住宅、都市更新分回房地)營運效率與效益。截至 114 年 3 月，本府都市發展局已移交 30 處社會住宅、4 處幸福住宅及 1 處中繼住宅予住都中心，依預定期程，將於 114 年 6 月移交南港區小彎、內湖區行善等 2 處社會住宅後，已營運社會住宅皆委由住都中心維管。
本府都市發展局已與住都中心建立橫向聯繫管道，督導住都中心依市府律定之物管作業標準流程，住戶可透過社宅雲線上報修，物管人員於 24 小時內聯絡住戶，媒合修繕廠商及住戶可配合之時間以進行修繕，一般案件於 14 日曆天修繕完畢，若需更多服務天數應通報住都中心核可，並建立管理中心標準化通報內容，督導住都中心依市府律定之標準化通報內容，針對重大、突發事件要求即時報告完整事件脈絡，確保一致之服務品質。
參、 關注議題
一、 社會住宅興建進度
(一) 社會住宅工程進度
社會住宅施工過程中，面臨大環境缺工缺料、美國關稅政策、法令變更等因素，導致物價將受到衝擊、營建成本大幅上漲，為持續穩健推動社會住宅工程，在招標階段市府採取多元、效率的招標策略，重新檢視市場行情及設計內容，並於預算編列、契約規範方面有所檢討與調整精進，以因應未來可能之工程風險與物價波動；於設計階段，提出更經濟實用的房型坪數及空間規劃，並針對施工中社會住宅，檢討並調整契約物調條款相關規定，以即時反應市場行情。
市府持續穩健推動社會住宅，114 年度預計開工共計 4 處 1,372 戶，完工共計 5 處 1,605 戶，入住共計 6 處 2,932 戶；115 年度預計開工共計 7 處 1,955 戶，完工共計 6 處 1,498 戶，入住共計 7 處 1,736 戶。
圖 2、114 年度預計入住社會住宅 6 處
(二) 114 年規劃社會住宅
1. 萬華區福星社會住宅 2 區
本案原為西寧綜合大樓，因 109 年耐震能力詳細評估結構補強效益不高，經本府決議拆除重建並規劃福星社會住宅 2 區。初步規劃約 1000 戶社會住宅、市場、住宿型長照機構、社福工作站及身心障礙者全日型住宿機構、環保局勤務中心為原則，本案採統包工程，刻正辦理專案管理(含監造)勞務招標作業，並配合西寧市場中繼安置期程，預計 115 年完成搬遷作業及拆除工程、121 年竣工。
2. 萬華區華江社會住宅
本案前為三區肉品批發市場，因建物老舊及地方民意，將改建為華江社會住宅，初步規劃興建總戶數約100 戶之社會住宅，刻正辦理專案管理(含監造)勞務招標作業及初步規劃，預計 115 年完成統包工程發包作業。
二、 社會住宅輪候制入住機制研議情形
現行本市社會住宅多數資源係採抽籤方式決定入住社會住宅之序位，具有多重弱勢身分者則依申請人自身及家庭成員之「家庭弱勢狀態」及「個別弱勢狀態」，以評點方式，依評點分數加總計分高低排定入住順位，確保社會住宅資源分配過程具透明度和公平性，對於多重弱勢族群亦得以評點方式保障其擁有較優先之入住順位。
經民間團體倡議應參考歐美等國經驗，推動輪候制建立社會住宅等候名單取代現行抽籤制，以公平、透明且具需求導向的方式，分配有限的社會住宅資源，本府都市發展局前於 112 年委託「中華民國專業者都市改革組織(OURs)」辦理「臺北市社會住宅輪候制入住機制研擬」專業服務案，於 113 年完成評估分析後，確認本市社會住宅採輪候制推動具可行性。
惟針對各國輪候制執行經驗及制度規劃，經市府及「中華民國專業者都市改革組織(OURs)」團隊邀集社會福利團體代表、租屋團體、專家學者及中央、地方政府機關進行交流與討論，各族群對於社會住宅採行輪候制或抽籤制入住機制，均表達不同支持意見，且目前本市社會住宅單一招租個別申請制度，民眾需於多處社會住宅重複遞交申請，除不利於市府掌握實際社會住宅需求對象，亦增加民眾申請程序。經研究團隊建議，應先行辦理居住需求調查及數據彙整
，透過建立統一登記平台，改善民眾需於各別招租公告時重複遞交申請之情形，並同步蒐集社會住宅需求資訊，參酌社會住宅需求情形作為輪候制進行政策評估與機制規劃設計之依據，進一步瞭解臺北市社會住宅之輪候制應規劃之屋源分配方式與輪候積分具體內容，研擬合適之輪候積分制度。
圖 3、社會住宅採行輪候機制運作意見
三、 租金補貼整合及執行情形
為協助於民間租屋市場租屋之民眾減輕租屋負擔，市府於110 年度前配合內政部營建署(現為內政部國土管理署)辦理「整合住宅補貼資源實施方案」，提供民間租屋補貼措施，並與本市「臺北輕鬆住、租金分級補」住宅租金加碼補貼相互搭配，加碼補貼最高至 11,000 元，減輕本市一定所得以下無自有住宅之個人或家庭租屋負擔、安居本市。
自 111 年度起，內政部推動「三百億元中央擴大租金補貼專案」，於過往租金補貼機制下，納入「放寬申請資格、提高補貼金額、簡化申請程序、中央直接核撥」等變革，擴大租金補貼協助對象；如係「三百億元中央擴大租金補貼專案」合格戶，市府另辦理「臺北輕鬆住、租金分級補」住宅租金加碼補貼，針對設籍且租屋於臺北市、家庭成員範圍擴大至同戶籍內直系親屬，依中央補貼金額，本府加碼補足差額最高至 11,000 元，以幫助本市一定收入以下家庭、扶養長者及成年子女家庭獲得妥適居住協助。
另內政部考量租金補貼及社會住宅包租代管皆為藉由住宅租賃，達到扶助弱勢、平衡住宅市場、實現居住正義之重大居住協助政策目標，自 111 年起逐步整合租金補貼及社會住宅包租代管政策所提供之租金補貼資源，使社會住宅包租代管計畫之房客得轉軌申請「租金補貼」，或租金補貼之房東、房客可加入社會住宅包租代管計畫，確保租住雙方均得享有相關政策效益。後續亦持續配合中央辦理「三百億元中央擴大租金補貼專案」之相關作業，減輕租屋家庭生活負擔。
四、 社區營造與治理
(一) 社會住宅社區營造
本市社會住宅依社區規模、住宅政策情形進行評估外，亦從區域發展、市府政策、空間區位關鍵點等面向評估，提供社會住宅基地總戶數 6%之戶數，由本府青年局辦理「社會住宅青年創新回饋計畫」徵選，開放符合社會住宅申請資格的市民，依據專長與興趣類型，提出具社會性、公共服務性提案，藉由優秀提案於評選後獲得免抽籤租住權。
社會住宅青創戶係社會住宅社區營造重要軟性力量，青創住戶們依各自專長企劃並於社會住宅辦理活動執行，逐步串聯居民網絡，形塑社區特色，讓社會住宅社區更具溫度。青創住戶們辦理活動多元，包含：社會住宅入厝活動、社會住宅公共空間佈置、親子活動、手作、創作、人文關懷活動等。
除此之外，管理中心亦透過每年辦理 3 次社區活動及提供社區互動場所如綠屋頂，讓社會住宅住戶透過各類交流活動，強化社區意識。
(二)社會住宅社區治理
依住宅法第 4 條第 1 項規定，需提供至少 40%以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者；其中針對經濟及社會弱勢者身分，並於同法第 4 條第 2 項規定 12項經濟及社會弱勢者身分，且於本市社會住宅內亦規劃提供予於本市有居住需求之一般民眾承租。
為服務及照顧本市社會住宅經濟、社會弱勢戶，社會住宅管理依專業權責分工，於入住前皆邀集鄰近社會住宅之社福單位，建立服務資源網絡，並透過社會局整合社福資源服務召開社宅關懷網會議，積極友善社會住宅社經弱勢群體。自 113 年 1 月至 114 年 3 月底，參與 104次社會安全網各層級會議，針對關懷個案均予以協助，包括改善家居設備、依租賃契約更換居住場所及定期關懷等，社會住宅管理人員發現住戶有異常情形時，亦會進行訪視。
社會住宅建物管理不同於一般公寓大廈，除了一般設備管理外，設計興建時更符合綠建築標章與建築能效標示等規範，因而設有太陽能發電系統、雨水回收及智慧系統等項目，管理中心針對以上項目積極維護，以維持模範建築之居住品質；另為使市民安居本市社會住宅，確保社會住宅居住品質，針對營運中社會住宅住戶關切議題，均彙整後檢討改善。
肆、 策進作為
一、 社會住宅興建進度與精進措施
(一) 規劃設計品質精進
本市社會住宅均規劃取得四大標章（綠建築、耐震建築、智慧建築、無障礙住宅），並融入節能、永續、安全、科技、人性等需求，包括節能、社區安全、智慧化停車管理、智慧管理雲及相關智慧服務等，將智慧科技應用於社會住宅的設計興建與管理維護；另為響應「體感降溫減碳」及「建築能效降碳」政策，本市社會住宅率先將立體綠化及取得建築能效標示納入規劃，使居民在安全、健康、舒適、便利及節能減碳等方面，受到更全面的照護。
(二) 施工品質精進措施
本市社會住宅自 112 年下旬實施「第三方驗屋」措施，導入民間驗屋經驗及專業檢驗設備（紅外線熱像儀、管道內視鏡、電源迴路漏電檢測器…等），可發現目視無法發現或較隱蔽之問題，加強品質把關。比較之前未執行社會住宅與已執行社會住宅，其後續 162 快速服務之每戶修繕件數大幅下降，初估減少 5 成以上報修量，可有效提升社會住宅居住品質。
截至 114 年 3 月，本府都市發展局已推動 11 處 4,579戶社會住宅第三方驗屋，不僅增加驗收效率，同時減輕機關驗收人力負擔，並汲取民間驗屋經驗，將各缺失項目回饋列入「規劃設計階段注意事項一覽表」及「施工驗收檢核表」，滾動式調整修正。為加大房屋品質檢測範圍，今年推動「第三方驗屋 2.0」方案，擴大至公共區域範圍，包含地下室發電機、公設配電盤、給水幫浦、屋頂與全棟排水管路、弱電監控系統等，持續精進工程品質，確保所有社會住宅住戶居住品質。
二、 統一登記平台研擬及輪候制實施規劃
(一) 建置統一登記平台，改善民眾於社會住宅各別招租公告時重複遞交申請之情形，並蒐集社會住宅需求資訊
隨本市社會住宅逐漸完工，市府亦思考應如何提升社會住宅申請流程便利性，並有效整合申請資料為未來推動輪候制或其他居住政策奠定基礎，期透過建立社會住宅統一登記平台，減輕民眾申請社會住宅作業程序，並加速社會住宅招租、配租作業。
透過統一登記平台之建置，將優先改善社會住宅之招租申請程序，民眾倘有承租社會住宅之需求，隨時可依其申請社會住宅之地區偏好、租金可負擔範圍、房型等需求，至統一登記平台登記，無需於每一次社會住宅公告招租重新進行申請，由系統自動媒合具申請需求者，並發送通知確認準申請人申請意願，以提升整體招租及配租效率。
另市府亦研擬於統一登記平台內導入社會住宅需求及住宅政策反饋機制，由民眾於登記時提供社會住宅區位偏好、房型選擇、租金負擔能力或所面臨之租屋困難情形，做為社會住宅政策或住宅政策規劃檢討之調查及辦理依據，反映社會住宅需求者之實際居住情形外，亦可依社會住宅需求者之身分，交叉分析其經濟情形、家戶人口或居住環境現況。
圖 4、輪候制短期目標：建制統一登記平台
(二) 運用統一登記平台蒐集資訊，研擬輪候積分機制方案，並與社會溝通，尋求推動共識
目前市府持續以 114 年下半年完成統一登記平台研析及建置，並於 114 年底上線之目標辦理，於統一登記平台上線後，預計透過民眾居住需求反饋，及不同身份、收入情形、居住需求等分析，據以研擬實施輪候制相對應之積分設計內容。惟因積分設計涉及各族群之權益，為使輪候制度設計可切合社會需求，輪候積分機制方案將參考過往市府針對社會住宅弱勢評點機制設計，邀請專家學者、相關社福團體及一般市民對話與交流意見，蒐集多元族群觀點，瞭解不同族群對積分標準、排序公平性及制度透明度之期待與考量，期社會住宅輪候制入住機制得於更為透明、公平且具社會共識之
基礎下建立並實施。
(三) 與中央平台串聯，簡化民眾申請社會住宅時所需提供之資料及資訊
內政部於 114 年 3 月 17 日召開「百萬戶租屋家庭支持計畫戶政、財稅及弱勢資料查詢平台（資料庫）」會議，跨部會討論社會住宅財稅、戶役政資料介接議題，以利強化未來中央及地方政府社會住宅招租及營運管理機制，並追求電子化政府與無紙化審核目標，於降低機關行政成本之同時，與減輕民眾申請相關住宅資源之負擔。因現階段各公務資料權管機關尚缺乏相關法源依據可提供民眾個人資料予社會住宅經營管理者，內政部業依是日會議之共識，檢討及研擬相關法規制度，爰未來市府統一登記平台之長期目標，將與中央合作進行平台串聯，落實申請社會住宅資料簡化，並提升資料準確度，以提升社會住宅政策推動效率。
三、 社區營造與治理
(一) 社會住宅社區營造
為延續青創住戶的經驗傳承及社區營造成效，各社會住宅配合本府於 113 年 2 月 1 日公告「青創種子徵選機制」，依過去辦理活動之貢獻度、參與度及表現成果進行資格審查，讓符合資格之青創戶得以種子戶身分參加徵選；使種子戶得以傳承、延續青創計畫執行經驗，並帶動新進青創戶，讓優秀青創住戶們得以持續於社會住宅辦理社區活動，社會住宅除了提供居住也更具有情感溫度。
113 年度總共有 17 處社會住宅開放綠屋頂供住戶認養，其中有 15 處社會住宅參加田園城市成果競賽，經評選獲得佳作、快樂園丁獎及景觀特色獎。各社會住宅住戶透過交流耕作心得、互相交換作物及收穫作物共同料理等行為，型塑社區參與感，都市發展局會持續於社會住宅建置綠屋頂並藉以促進社會住宅住戶互動，亦有助於社區凝聚。
(二) 社會住宅管理精進及物管人員培訓
若社會住宅管理人員發現住戶有異常行為、家境困頓等情形，將對弱勢戶進行訪視；住戶有擾鄰、生活行為違反租賃契約等情形，現場將持續勸導違反租賃契約住戶，後續關懷訪視滋事住戶及受影響住戶，以促進社會住宅安寧環境。訪視後如有必要，將通報各業管機關單位即時收案，增益處理時效，自 113 年至 114 年 3 月止，業透過訪視、愛心送餐及居家服務，提供 79,006 次服務。
另為增進物管人員專業性及應對能力，113 年起由本市住都中心辦理物管人員進修及精進課程計畫，共計 177人參訓；往後社會住宅物管人員進修培訓納入住都中心年度辦理事項，冀藉由課程培訓物管已從業人力，加強物管人員本職學能，同時提升人員留職意願及社會住宅服務品質。
伍、 結語
社會住宅之興辦與居住政策規劃具有延續性，亦需透過各方意見的提供，滾動式進行政策制度之修正與檢討。為持續協助民眾安居本市，減輕民眾居住負擔重，並協助解決弱勢居住及青年不敢生的居住課題，市府將持續盤點社會住宅興辦基地，並編列社會住宅之規劃設計預算，增加本市社會住宅存量，於社會住宅之興建、營運管理及制度規劃上亦持續精進，保障民眾居住權益，提供民眾適宜之居住選擇。
後續本市社會住宅之興辦及營運，市府將於兼顧品質及社會之期待下，使社會住宅不但是居住空間，更是富有溫度之生活場域，讓臺北市居住政策朝向永續與包容發展，保障民眾居住權益，延續市政目標，落實民眾安居之願景。
惟針對各國輪候制執行經驗及制度規劃，經市府及「中華民國專業者都市改革組織(OURs)」團隊邀集社會福利團體代表、租屋團體、專家學者及中央、地方政府機關進行交流與討論，各族群對於社會住宅採行輪候制或抽籤制入住機制，均表達不同支持意見，且目前本市社會住宅單一招租個別申請制度，民眾需於多處社會住宅重複遞交申請，除不利於市府掌握實際社會住宅需求對象，亦增加民眾申請程序。經研究團隊建議，應先行辦理居住需求調查及數據彙整
，透過建立統一登記平台，改善民眾需於各別招租公告時重複遞交申請之情形，並同步蒐集社會住宅需求資訊，參酌社會住宅需求情形作為輪候制進行政策評估與機制規劃設計之依據，進一步瞭解臺北市社會住宅之輪候制應規劃之屋源分配方式與輪候積分具體內容，研擬合適之輪候積分制度。
圖 3、社會住宅採行輪候機制運作意見
三、 租金補貼整合及執行情形
為協助於民間租屋市場租屋之民眾減輕租屋負擔，市府於110 年度前配合內政部營建署(現為內政部國土管理署)辦理「整合住宅補貼資源實施方案」，提供民間租屋補貼措施，並與本市「臺北輕鬆住、租金分級補」住宅租金加碼補貼相互搭配，加碼補貼最高至 11,000 元，減輕本市一定所得以下無自有住宅之個人或家庭租屋負擔、安居本市。
自 111 年度起，內政部推動「三百億元中央擴大租金補貼專案」，於過往租金補貼機制下，納入「放寬申請資格、提高補貼金額、簡化申請程序、中央直接核撥」等變革，擴大租金補貼協助對象；如係「三百億元中央擴大租金補貼專案」合格戶，市府另辦理「臺北輕鬆住、租金分級補」住宅租金加碼補貼，針對設籍且租屋於臺北市、家庭成員範圍擴大至同戶籍內直系親屬，依中央補貼金額，本府加碼補足差額最高至 11,000 元，以幫助本市一定收入以下家庭、扶養長者及成年子女家庭獲得妥適居住協助。
另內政部考量租金補貼及社會住宅包租代管皆為藉由住宅租賃，達到扶助弱勢、平衡住宅市場、實現居住正義之重大居住協助政策目標，自 111 年起逐步整合租金補貼及社會住宅包租代管政策所提供之租金補貼資源，使社會住宅包租代管計畫之房客得轉軌申請「租金補貼」，或租金補貼之房東、房客可加入社會住宅包租代管計畫，確保租住雙方均得享有相關政策效益。後續亦持續配合中央辦理「三百億元中央擴大租金補貼專案」之相關作業，減輕租屋家庭生活負擔。
四、 社區營造與治理
(一) 社會住宅社區營造
本市社會住宅依社區規模、住宅政策情形進行評估外，亦從區域發展、市府政策、空間區位關鍵點等面向評估，提供社會住宅基地總戶數 6%之戶數，由本府青年局辦理「社會住宅青年創新回饋計畫」徵選，開放符合社會住宅申請資格的市民，依據專長與興趣類型，提出具社會性、公共服務性提案，藉由優秀提案於評選後獲得免抽籤租住權。
社會住宅青創戶係社會住宅社區營造重要軟性力量，青創住戶們依各自專長企劃並於社會住宅辦理活動執行，逐步串聯居民網絡，形塑社區特色，讓社會住宅社區更具溫度。青創住戶們辦理活動多元，包含：社會住宅入厝活動、社會住宅公共空間佈置、親子活動、手作、創作、人文關懷活動等。
除此之外，管理中心亦透過每年辦理 3 次社區活動及提供社區互動場所如綠屋頂，讓社會住宅住戶透過各類交流活動，強化社區意識。
(二)社會住宅社區治理
依住宅法第 4 條第 1 項規定，需提供至少 40%以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者；其中針對經濟及社會弱勢者身分，並於同法第 4 條第 2 項規定 12項經濟及社會弱勢者身分，且於本市社會住宅內亦規劃提供予於本市有居住需求之一般民眾承租。
為服務及照顧本市社會住宅經濟、社會弱勢戶，社會住宅管理依專業權責分工，於入住前皆邀集鄰近社會住宅之社福單位，建立服務資源網絡，並透過社會局整合社福資源服務召開社宅關懷網會議，積極友善社會住宅社經弱勢群體。自 113 年 1 月至 114 年 3 月底，參與 104次社會安全網各層級會議，針對關懷個案均予以協助，包括改善家居設備、依租賃契約更換居住場所及定期關懷等，社會住宅管理人員發現住戶有異常情形時，亦會進行訪視。
社會住宅建物管理不同於一般公寓大廈，除了一般設備管理外，設計興建時更符合綠建築標章與建築能效標示等規範，因而設有太陽能發電系統、雨水回收及智慧系統等項目，管理中心針對以上項目積極維護，以維持模範建築之居住品質；另為使市民安居本市社會住宅，確保社會住宅居住品質，針對營運中社會住宅住戶關切議題，均彙整後檢討改善。
肆、 策進作為
一、 社會住宅興建進度與精進措施
(一) 規劃設計品質精進
本市社會住宅均規劃取得四大標章（綠建築、耐震建築、智慧建築、無障礙住宅），並融入節能、永續、安全、科技、人性等需求，包括節能、社區安全、智慧化停車管理、智慧管理雲及相關智慧服務等，將智慧科技應用於社會住宅的設計興建與管理維護；另為響應「體感降溫減碳」及「建築能效降碳」政策，本市社會住宅率先將立體綠化及取得建築能效標示納入規劃，使居民在安全、健康、舒適、便利及節能減碳等方面，受到更全面的照護。
(二) 施工品質精進措施
本市社會住宅自 112 年下旬實施「第三方驗屋」措施，導入民間驗屋經驗及專業檢驗設備（紅外線熱像儀、管道內視鏡、電源迴路漏電檢測器…等），可發現目視無法發現或較隱蔽之問題，加強品質把關。比較之前未執行社會住宅與已執行社會住宅，其後續 162 快速服務之每戶修繕件數大幅下降，初估減少 5 成以上報修量，可有效提升社會住宅居住品質。
截至 114 年 3 月，本府都市發展局已推動 11 處 4,579戶社會住宅第三方驗屋，不僅增加驗收效率，同時減輕機關驗收人力負擔，並汲取民間驗屋經驗，將各缺失項目回饋列入「規劃設計階段注意事項一覽表」及「施工驗收檢核表」，滾動式調整修正。為加大房屋品質檢測範圍，今年推動「第三方驗屋 2.0」方案，擴大至公共區域範圍，包含地下室發電機、公設配電盤、給水幫浦、屋頂與全棟排水管路、弱電監控系統等，持續精進工程品質，確保所有社會住宅住戶居住品質。
二、 統一登記平台研擬及輪候制實施規劃
(一) 建置統一登記平台，改善民眾於社會住宅各別招租公告時重複遞交申請之情形，並蒐集社會住宅需求資訊
隨本市社會住宅逐漸完工，市府亦思考應如何提升社會住宅申請流程便利性，並有效整合申請資料為未來推動輪候制或其他居住政策奠定基礎，期透過建立社會住宅統一登記平台，減輕民眾申請社會住宅作業程序，並加速社會住宅招租、配租作業。
透過統一登記平台之建置，將優先改善社會住宅之招租申請程序，民眾倘有承租社會住宅之需求，隨時可依其申請社會住宅之地區偏好、租金可負擔範圍、房型等需求，至統一登記平台登記，無需於每一次社會住宅公告招租重新進行申請，由系統自動媒合具申請需求者，並發送通知確認準申請人申請意願，以提升整體招租及配租效率。
另市府亦研擬於統一登記平台內導入社會住宅需求及住宅政策反饋機制，由民眾於登記時提供社會住宅區位偏好、房型選擇、租金負擔能力或所面臨之租屋困難情形，做為社會住宅政策或住宅政策規劃檢討之調查及辦理依據，反映社會住宅需求者之實際居住情形外，亦可依社會住宅需求者之身分，交叉分析其經濟情形、家戶人口或居住環境現況。
圖 4、輪候制短期目標：建制統一登記平台
(二) 運用統一登記平台蒐集資訊，研擬輪候積分機制方案，並與社會溝通，尋求推動共識
目前市府持續以 114 年下半年完成統一登記平台研析及建置，並於 114 年底上線之目標辦理，於統一登記平台上線後，預計透過民眾居住需求反饋，及不同身份、收入情形、居住需求等分析，據以研擬實施輪候制相對應之積分設計內容。惟因積分設計涉及各族群之權益，為使輪候制度設計可切合社會需求，輪候積分機制方案將參考過往市府針對社會住宅弱勢評點機制設計，邀請專家學者、相關社福團體及一般市民對話與交流意見，蒐集多元族群觀點，瞭解不同族群對積分標準、排序公平性及制度透明度之期待與考量，期社會住宅輪候制入住機制得於更為透明、公平且具社會共識之
基礎下建立並實施。
(三) 與中央平台串聯，簡化民眾申請社會住宅時所需提供之資料及資訊
內政部於 114 年 3 月 17 日召開「百萬戶租屋家庭支持計畫戶政、財稅及弱勢資料查詢平台（資料庫）」會議，跨部會討論社會住宅財稅、戶役政資料介接議題，以利強化未來中央及地方政府社會住宅招租及營運管理機制，並追求電子化政府與無紙化審核目標，於降低機關行政成本之同時，與減輕民眾申請相關住宅資源之負擔。因現階段各公務資料權管機關尚缺乏相關法源依據可提供民眾個人資料予社會住宅經營管理者，內政部業依是日會議之共識，檢討及研擬相關法規制度，爰未來市府統一登記平台之長期目標，將與中央合作進行平台串聯，落實申請社會住宅資料簡化，並提升資料準確度，以提升社會住宅政策推動效率。
三、 社區營造與治理
(一) 社會住宅社區營造
為延續青創住戶的經驗傳承及社區營造成效，各社會住宅配合本府於 113 年 2 月 1 日公告「青創種子徵選機制」，依過去辦理活動之貢獻度、參與度及表現成果進行資格審查，讓符合資格之青創戶得以種子戶身分參加徵選；使種子戶得以傳承、延續青創計畫執行經驗，並帶動新進青創戶，讓優秀青創住戶們得以持續於社會住宅辦理社區活動，社會住宅除了提供居住也更具有情感溫度。
113 年度總共有 17 處社會住宅開放綠屋頂供住戶認養，其中有 15 處社會住宅參加田園城市成果競賽，經評選獲得佳作、快樂園丁獎及景觀特色獎。各社會住宅住戶透過交流耕作心得、互相交換作物及收穫作物共同料理等行為，型塑社區參與感，都市發展局會持續於社會住宅建置綠屋頂並藉以促進社會住宅住戶互動，亦有助於社區凝聚。
(二) 社會住宅管理精進及物管人員培訓
若社會住宅管理人員發現住戶有異常行為、家境困頓等情形，將對弱勢戶進行訪視；住戶有擾鄰、生活行為違反租賃契約等情形，現場將持續勸導違反租賃契約住戶，後續關懷訪視滋事住戶及受影響住戶，以促進社會住宅安寧環境。訪視後如有必要，將通報各業管機關單位即時收案，增益處理時效，自 113 年至 114 年 3 月止，業透過訪視、愛心送餐及居家服務，提供 79,006 次服務。
另為增進物管人員專業性及應對能力，113 年起由本市住都中心辦理物管人員進修及精進課程計畫，共計 177人參訓；往後社會住宅物管人員進修培訓納入住都中心年度辦理事項，冀藉由課程培訓物管已從業人力，加強物管人員本職學能，同時提升人員留職意願及社會住宅服務品質。
伍、 結語
社會住宅之興辦與居住政策規劃具有延續性，亦需透過各方意見的提供，滾動式進行政策制度之修正與檢討。為持續協助民眾安居本市，減輕民眾居住負擔重，並協助解決弱勢居住及青年不敢生的居住課題，市府將持續盤點社會住宅興辦基地，並編列社會住宅之規劃設計預算，增加本市社會住宅存量，於社會住宅之興建、營運管理及制度規劃上亦持續精進，保障民眾居住權益，提供民眾適宜之居住選擇。
後續本市社會住宅之興辦及營運，市府將於兼顧品質及社會之期待下，使社會住宅不但是居住空間，更是富有溫度之生活場域，讓臺北市居住政策朝向永續與包容發展，保障民眾居住權益，延續市政目標，落實民眾安居之願景。
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